Приемка квартиры в новостройке: как проверить жилье до подписания акта

Опубликовано: 30 марта 2021

Обновлено: 17 апреля 2024

Получение ключей должно быть финальным этапом покупки, а не началом спора с застройщиком. На практике осмотр квартиры часто выявляет некачественный ремонт. Даже при аккуратной презентации дома в помещениях могут быть трещины, перекосы, проблемы с инженерией и отделкой. Подписывать акт только из желания быстрее заселиться рискованно: после приемки добиться устранения дефектов или компенсации заметно сложнее.

Юристы {company} оказывают практическую помощь при некачественном ремонте в новостройке: сопровождаем дольщика на осмотре, фиксируем недостатки, готовим претензию застройщику и при необходимости представляем интересы в суде. Ниже — подробная инструкция, что проверять в квартире без отделки и с отделкой, как оформить дефектный акт и когда стоит привлекать эксперта.

Что взять на приемку квартиры

Осмотр новостройки лучше проводить подготовленно: вам предстоит проверить геометрию помещений, работу инженерных сетей и соответствие квартиры условиям договора. Минимальный набор для приемки включает:

• блокнот и карандаш — пригодятся для замеров, пометок и простой проверки вентиляции листом бумаги;
• камеру или смартфон — нужны для фото- и видеофиксации каждого недостатка до подписания документов;
• фонарь — поможет осмотреть темные углы, ниши, санузлы, места под радиаторами и рядом с коммуникациями;
• строительный уровень — позволит проверить горизонтали, вертикали и заметные перепады стен или пола;
• отвес — пригодится для контроля вертикальности стен относительно пола и потолка;
• рулетку — нужна для проверки размеров комнат и расчета фактической площади;
• недорогой электроприбор — им удобно проверить розетки; для более точной проверки можно взять вольтметр.

Все выявленные дефекты фиксируйте письменно и фотографируйте с привязкой к помещению. Затем замечания нужно перенести в смотровой лист или дефектный акт. Если недостаток подлежит устранению, застройщик обязан рассмотреть требование; если устранить его невозможно, например площадь меньше указанной в ДДУ, можно ставить вопрос о компенсации.

Приемка квартиры без отделки

Квартиры с черновой отделкой часто пытаются передать формально: представитель застройщика торопит дольщика и убеждает, что «так и должно быть». Чтобы не принять объект с существенными нарушениями, ориентируйтесь на договор, проектную документацию и строительные нормы.

В первую очередь проверьте:

• нет ли выраженных трещин, щелей, смещенных блоков, пустот и других заметных строительных дефектов;
• совпадает ли фактическая площадь с данными ДДУ и технической документации;
• соблюдена ли геометрия помещений: стены не должны иметь грубых отклонений от вертикали, а углы — заметных перекосов;
• соответствует ли планировка утвержденному плану и не появились ли изменения без письменного согласования;
• исправны ли окна, входная дверь, замки, ручки, петли и уплотнители;
• изолирована ли проводка, выведены ли коммуникации и инженерные сети в объеме, указанном в договоре.

Трубы должны быть надежно закреплены, без провисаний и следов протечек. Показания счетчиков лучше сфотографировать в день осмотра, особенно если квартиру вы пока не принимаете из-за недостатков.

Отдельно оцените микроклимат: в помещениях не должно быть сырости, плесени, подтеков и запаха влаги. Вентиляцию можно проверить листом бумаги у решетки: если лист притягивается, тяга есть; если нет — замечание стоит внести в акт.

Приемка квартиры с отделкой

Отделка от застройщика может быть как базовой, так и чистовой — ориентироваться нужно не на устные обещания менеджера, а на перечень работ и материалов в договоре.

Обычно на приемке проверяют:

• фактическую площадь помещений и ее соответствие договору;
• качество напольных покрытий, стен, потолков и стяжки;
• состояние дверных и оконных блоков, фурнитуры, уплотнителей;
• межкомнатные перегородки, двери и окна, если они предусмотрены комплектацией;
• розетки, выключатели, освещение и доступные элементы электропроводки;
• водоснабжение, канализацию, отопление и вентиляцию;
• сантехническое оборудование, радиаторы и иные приборы, включенные в договор.

Если в договоре указаны дополнительные опции — интернет-кабель, ТВ-точка, домофон, конкретная сантехника или иные элементы, их отсутствие также является замечанием. Не соглашайтесь на устные обещания: все несоответствия должны быть внесены в акт.

Чек-лист приемки квартиры

Не подписывайте акт приема-передачи, пока не зафиксированы все выявленные недостатки. Ниже — перечень зон, которые стоит проверить до завершения осмотра.

Площадь квартиры

Планируйте осмотр на дневное время: естественный свет помогает заметить неровности, следы влаги и дефекты отделки, которые вечером легко пропустить.

Измерьте каждое помещение самостоятельно: длину и ширину стен фиксируйте на уровне пола, а комнаты сложной формы разбивайте на простые фигуры. Если итоговая площадь меньше указанной в документах, это основание обсуждать перерасчет или компенсацию.

Входная дверь

Проверьте размер проема, надежность монтажа, работу замков и петель. Дверь не должна самопроизвольно закрываться или открываться, скрипеть, цеплять коробку, а стяжка у порога — крошиться или иметь заметные пустоты.

Пол

Стяжка должна быть ровной, без трещин, провалов и осыпающихся участков. Деформационные швы не всегда являются нарушением, но перепады, пустоты и некачественная укладка покрытия в квартире с отделкой должны быть зафиксированы.

Потолок

В панельных и кирпичных домах проверьте стыки плит, следы протечек и фактическую высоту потолка. Если высота ниже указанной в ДДУ или не соответствует обязательным требованиям, это может стать основанием для претензии.

Стены

Оцените вертикальность, ровность и качество штукатурки. Даже небольшой перепад способен привести к дополнительным расходам на выравнивание, поэтому крупные отклонения, трещины, пустоты и неправильное применение материалов нужно фиксировать сразу.

Важно: допустимые отклонения зависят от типа стен и применяемых строительных норм. При споре лучше подтвердить нарушение замерами специалиста.

Окна

Осмотрите стеклопакеты, профиль, фурнитуру, уплотнители и монтажные швы. Окно должно открываться без усилия, плотно закрываться, не пропускать воздух и не иметь сколов, трещин или следов некачественного монтажа.

Электрика

Не проверяйте розетки дорогим телефоном или ноутбуком: при неисправности сети техника может выйти из строя. Используйте простой электроприбор или вольтметр.

ЮЦ {company}

Проверяйте не одну розетку, а все доступные точки: выключатели, выводы под светильники, розетки, щиток и элементы, предусмотренные договором. Если застройщик обязан установить конкретные приборы или цоколи, их отсутствие также нужно указать.

Водоснабжение и канализация

Коммуникации лучше осматривать в начале приемки. У стояков не должно быть влаги, луж и мокрой стяжки; краны должны открываться без перекосов, а выводы и тройники — соответствовать плану санузлов.

Отопление

Проверьте крепление радиаторов, состояние труб, отсутствие течи и наличие регуляторов, если они предусмотрены договором. Радиаторы должны быть установлены ровно и надежно.

Вентиляция

Если вентиляция не работает или тяга слабая, это нужно указать в дефектном акте. Плохой воздухообмен повышает риск сырости, запахов и плесени, поэтому замечание нельзя считать мелким.

Следы насекомых

В квартире не должно быть вредителей, личинок, следов обработки или характерных загрязнений. При обнаружении таких признаков можно требовать дезинсекцию и повторный осмотр помещения.

Где фиксировать замечания

Все дефекты вносятся в дефектный акт, лист осмотра или ведомость замечаний. Документ должен содержать дату, описание недостатков, помещение, подпись дольщика и подпись представителя застройщика.

Не подписывайте акт приема-передачи «под честное слово». Если документ подписан без замечаний, застройщик может ссылаться на то, что квартира была принята, а недостатки появились позже.

Иногда застройщик предлагает не деньги, а иной вариант урегулирования — например, кладовую или дополнительную площадь. Такое предложение можно принять только после оценки его реальной выгоды.

Общее имущество и подъезд

Подъезд, подвал, чердак и технические этажи относятся к общему имуществу, поэтому дольщик вправе заявлять замечания и по этим зонам. Претензию можно подать индивидуально или совместно с другими покупателями.

Частые проблемы — трещины в отделке, неисправные двери, перебои в работе лифта, протечки на технических этажах и в подвалах. Эти недостатки также подлежат устранению в установленном порядке.

Принимать самостоятельно или с экспертом

Самостоятельный осмотр нередко заканчивается тем, что существенные дефекты обнаруживаются уже после заселения. Тогда приходится тратить деньги на ремонт, экспертизу и спор с застройщиком.

{company} помогает дольщикам принимать квартиры в Казани: проверяем помещения, фиксируем дефекты, готовим документы и не позволяем навязать подписание акта без замечаний. Можно оформить доверенность и не присутствовать лично либо пригласить специалиста на осмотр вместе с вами. Свяжитесь с нами, чтобы получить консультацию и выбрать формат сопровождения.